SUSEDSKÉ VZŤAHY A NOVELA ZÁKONA O BYTOCH

DOMOVÝ PORIADOK

Od 1. februára 2020 je účinná novela zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej tiež „ZOVB“), ktorá priniesla niekoľko zmien týkajúcich sa zavedenia domového poriadku, hlasovania o ňom a úprava zverejňovania dlžníkov na tzv.“ tabuli hanby”.
Prvou z noviniek, ktorú zaviedla táto novela je zavedenie zákonnej definície DOMOVÉHO PORIADKU do základných ustanovení tohto zákona. Konkrétne sa jedná o ustanovenie §2 ods. 16 ZOVB:

DOMOVÝM PORIADKOM sa rozumie

1. VLASTNÍKMI bytov a nebytových priestorov v dome
2. SCHVÁLENÝ SÚBOR PRAVIDIEL a zásad dodržiavania dobrých mravov
3. PRI VÝKONE PRÁV A POVINNOSTÍ

• ​​vlastníkov a nájomcov bytov a nebytových priestorov v dome,
• osôb, ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti,
• ako aj osôb, ktoré sa zdržiavajú v dome,

      4.​​PRI UŽÍVANÍ

• spoločných častí domu,
• spoločných zariadení domu,
• príslušenstva a
• priľahlého pozemku.

Susedské vzťahy sú neoddeliteľnou súčasťou života obyvateľov bytov i domov. Najväčšie zásahy v tejto oblasti pociťujú predovšetkým užívatelia bytových domov, nakoľko okrem vlastníctva bytov im prináleží aj podielové spoluvlastníctvo a užívanie spoločných častí a spoločných zariadení. Či už sa jedná o výťah, chodby alebo zariadenia protipožiarnej ochrany, užívajú ich všetci vlastníci a nájomníci rovnako, bez ohľadu na veľkosť ich spoluvlastníckych podielov.
Snáď až na ojedinelé výnimky sa v každom bytovom dome stretávame s potrebou riešenia susedských sporov. Pri riešení týchto rozporov môžu obyvatelia využiť napr. § 127 Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého

„Vlastník veci sa musí zdržať všetkého,
čím by nad mieru primeranú pomerom
obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv.

Preto najmä nesmie

• ohroziť susedovu stavbu alebo pozemok úpravami pozemku alebo úpravami stavby na ňom zriadenej bez toho, že by urobil dostatočné opatrenie na upevnenie stavby alebo pozemku,
• nad mieru primeranú pomerom obťažovať susedov
• hlukom,
• prachom, popolčekom,
• dymom, plynmi, parami, pachmi,
• pevnými a tekutými odpadmi,
• svetlom, tienením a vibráciami,
• nechať chované zvieratá vnikať na susediaci pozemok a
• nešetrne, prípadne v nevhodnej ročnej dobe odstraňovať zo svojej pôdy korene stromu alebo
• odstraňovať vetvy stromu presahujúce na jeho pozemok“.

Hoci nám vyššie uvedené ustanovenie Občianskeho zákonníka definuje zákazy, nie je z neho zrejmé, čo sú vlastníci bytov povinní konať tak, aby mohli susedské vzťahy vylepšovať, resp. akým spôsobom majú vykonávať svoje podielové práva na spoločných priestoroch, tak aby neviedli ku konfliktom.

ZOVB obsahuje podobné ustanovenie v § 11 ods. 1, v zmysle ktorého

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome
je povinný na svoje náklady
byt a nebytový priestor v dome
udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie,
najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy.

Je povinný konať tak, aby

• pri užívaní, udržiavaní, zmenách,
• pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti a
• pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome

nerušil a neohrozoval ostatných
vo výkone ich

• vlastníckych,
• spoluvlastníckych a
• spoluužívacích práv

Je potrebné si uvedomiť, že vlastníctvo bytu v bytovom dome nekončí na jeho prahu. K bytu prináleží aj spoluvlastnícky podiel k spoločným častiam a spoločným zariadeniam bytového domu, a spravidla aj spoluvlastnícky podiel k pozemku. Bytový zákon ukladá vlastníkom bytov povinnosť zúčastňovať sa schôdzi a hlasovaním rozhodovať. Avšak jedinou sankciou, ktorá pripadá do úvahy, ak sa niektorý z vlastníkov platného hlasovania nezúčastní, je prijatie rozhodnutia bez zohľadnenia jeho názoru a zároveň v jeho neprítomnosti, pričom toto rozhodnutie je povinný v plnej miere rešpektovať.
            Vzhľadom k vyššie uvedenému, boli očakávania pri novelizácii ZOVB vysoké, najmä s ohľadom na možnosť zavedenia sankčného systému pri nedodržaní pravidiel domového poriadku. Bohužiaľ, nestalo sa. Hoci sa do novely podarilo inkorporovať definíciu domového poriadku, spôsob jeho schvaľovania a tiež povinnosť jeho dodržiavania, samotná sankcia ale absentuje. Na mieste je otázka, načo zavádzať pravidlá, ktorých dodržiavanie nie je možné vynútiť? Aby sme nezostali úplne bez odpovede, napomôže nám Stanovisko Ministerstva financií SR, ktoré uvádzame v stručnej verzii rozdelené do zásadných bodov:

1.Prijatie (schválenie) domového poriadku nie je povinné
2.Domový poriadok musí byť tiež v súlade s právnym poriadkom SR

• ZOVB neoprávňuje upravovať v domovom poriadku sankcie za jeho prípadné porušovanie
• Právnym predpokladom vzniku zodpovednosti (dôsledkom porušenia ktorej môže byť sankcia) je povinnosť ustanovená zákonom alebo na základe zákona
• Zákonná sankcia môže vzniknúť len ako následok nesplnenia povinnosti, ktorú ustanovuje zákon, a nie domový poriadok
• ZOVB neupravuje zodpovednosť vyplývajúcu z porušenia domového poriadku ani žiadnu sankciu za nedodržanie prijatého domového poriadku
• neexistuje teda právny titul na udelenie tejto sankcie priamo zo zákona
• Sankcia za nedodržanie domového poriadku upravená len v domovom poriadku nemá oporu v platnej právnej úprave.

3.ZOVB taktiež neustanovuje osobu, ktorá by bola oprávnená

§  kontrolovať dodržiavanie pravidiel domového poriadku,
§  ukladať a vymáhať sankcie,
§  prijať výnos z prípadnej finančnej sankcie.

EXISTUJE RIEŠENIE, KTORÉ BY BOLO V SÚLADE SO ZÁKONOM?

• vlastníci si môžu upraviť svoje práva a povinnosti samostatnou zmluvou
  • jej súčasťou môže byť aj vyvodenie zodpovednosti za nesplnenie povinnosti (porušenie domového poriadku)
  • napr. dohodou o zmluvnej pokute
  • zmluvu by však museli uzatvoriť všetci vlastníci aby bola záväzná pre všetky zmluvné strany

Aj v tomto prípade je ale otázne

• ako by sa zmluvná pokuta realizovala voči tretím osobám?
  • návštevníci, nájomcovia, osoby užívajúce byt bez právneho dôvodu
  • Nositeľmi zodpovednosti zo zmluvy by boli len vlastníci (zmluvné strany)
  • ako by sa dokázalo porušenie domového poriadku,
     

ZVEREJŇOVANIE NEPLATIČOV V BYTOVKE

„Tabule hanby“ predstavujú momentálne jednu z foriem mimosúdneho upozornenia dlžníkov v bytovke, ktorí dlhodobo neuhrádzajú príspevky do fondu opráv a úhrady za plnenia. V kontexte novelizácie ZOVB (v § 9 ods. 3 v druhej vete)bola znížená hranica sumy nedoplatkov (z 500 eur) na „trojnásobok aktuálneho mesačného určenia“, t. j. trojnásobok výšky mesačného zálohového predpisu vlastníka, platného v momente zverejňovania neplatiča.
S ohľadom na predpisy súvisiace s ochranou osobných údajov (ďalej tiež „GDPR“) je nutné podotknúť, že v zmysle ust. § 9 ods. 3 je
správca alebo spoločenstvo oprávnené

1.na účely správy domu spracúvať osobné údaje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome

• v rozsahu meno, priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, adresa trvalého alebo prechodného pobytu, číslo bytu, telefónne číslo, elektronická adresa, číslo účtu a kód banky.

2.na účel ochrany majetku vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome

• zverejňovať zoznam vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú úhrnnú výšku nedoplatkov na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu a na úhradách za plnenie aspoň vo výške trojnásobku ich aktuálneho mesačného určenia.

V zozname sa uvedie

• meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome a
• suma nedoplatku na preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv domu alebo na úhradách za plnenie.

·         Zoznam sa zverejňuje na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome.
Pri zverejňovaní týchto údajov, v súlade so ZOVB, správca ani domový dôverník, neporušujú ustanovenia GDPR.  Správca sa k tomuto kroku odhodláva resp. takto postupuje z dôvodu, že napriek výzvam nedoplatky zo strany vlastníkov bytov neboli uhradené. Zverejnenie zoznamu neplatičov má určite aj ten význam, že neplatič napriek aj predchádzajúcej výzve nedoplatok neuhradil a sám sa  tak vystavil nebezpečenstvu zverejnenia svojho mena a výšky nedoplatku. Podobne postupujú aj zdravotné poisťovne, sociálna poisťovňa, finančná správa ako aj obce pri zverejňovaní neplatičov miestnych daní.

MONTÁŽ ZARIADENIA PRE ZŤP

Pre osoby zdravotne ťažko postihnuté (ďalej tiež „ZŤP“) alebo s obmedzenou možnosťou pohybu sa po novele ZOVB nevyžaduje viac súhlas vlastníkov bytov a nebytových priestorov  v dome pri montáži zdvíhacieho zariadenia podľa osobitného zákona v spoločných častiach bytového domu. Hoci sa zákon snaží predvídať spoločenské vzťahy a situácie, ktoré bude potrebné regulovať, v prípade tohto ustanovenia ide o veľmi smutné pozadie, ktoré šokovalo verejnosť a prinútilo zákonodarcu k nutnosti jeho začlenenia do zákonnej podoby. Ide o medializovaný príbeh pána Eugena zo Senca, ktorý sa po amputácii oboch dolných končatín mohol presúvať iba za pomoci invalidného vozíka. Býval na prvom poschodí a od prízemia ho delilo iba 15 schodov. Na jeho veľké prekvapenie ale susedia nesúhlasili s vybudovaním plošiny, pomocou ktorej by zdolal uvedené schodisko. Tvrdili, že by zasahovala do statiky paneláka a keby horelo, nemali by vraj únikovú cestu. Plošinu medzitým už vyrobili, štát na ňu poskytol ešte v roku 2016 dotáciu 11 500 EUR. V novembri 2019 pán Eugen zomrel.
Podľa novelizovaného ustanovenia § 14b odsek 5 ZOVB sa súhlas vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri montáži zdvíhacieho zariadenia podľa osobitného zákona v spoločných častiach bytového domu nevyžaduje.“
Novelizované ustanovenie je možné uplatniť iba na základe kumulatívneho splnenia (musia byť splnené všetky naraz) podmienok uvedených § 33 ods. 1 a 2 zákona č. 447/2008 Z. z. o peňažných príspevkoch na kompenzáciu ťažkého zdravotného postihnutia):

• fyzickej osobe s ťažkým zdravotným postihnutím, ktorá
• je podľa komplexného posudku odkázaná na zdvíhacie zariadenie
• zdvíhacie zariadenie je zariadenie určené pre fyzickú osobu so zníženou schopnosťou pohybu na prekonávanie architektonických bariér a na zvýšenie schopnosti fyzickej osoby s ťažkým zdravotným postihnutím premiestňovať sa alebo zabezpečiť si sebaobsluhu.